¿Te has planteado invertir en un apartamento para alquilarlo como piso turístico, pero no sabes si realmente es rentable? Estás en el sitio correcto. En este artículo vamos a desglosar qué rentabilidad tiene un piso turístico desde la experiencia de más de una década en el sector, todo lo que necesitas saber para tomar una decisión informada y rentable.
Llevamos más de 10 años gestionando propiedades en el sector turístico con The Key Host, y más de 150 propietarios confían en nosotros para sacar el máximo rendimiento a sus inmuebles. Sabemos exactamente qué funciona, qué errores evitar y cómo transformar un piso corriente en una fuente de ingresos sólidos.
¿Qué se entiende por rentabilidad en alquileres turísticos?
Cuando hablamos de rentabilidad en pisos turísticos, no nos referimos solo a cuántos euros entran en la cuenta cada mes. La rentabilidad es un porcentaje que indica el beneficio que obtienes en relación al valor de la propiedad y los gastos asociados.
La fórmula más básica es:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales / Precio de compra del inmueble) x 100
Pero esto es solo el comienzo. La rentabilidad neta, mucho más realista, incluye todos los gastos: suministros, limpieza, comisiones, impuestos, mantenimiento, etc.
Desde The Key Host, siempre hacemos hincapié en diferenciar entre lo que «parece rentable» y lo que realmente lo es. Gestionar bien los gastos, optimizar los precios por noche y mantener una alta ocupación no es casualidad: es el resultado de una gestión profesional y constante.
Factores clave que determinan la rentabilidad de un piso turístico
Hay cinco pilares fundamentales que afectan directamente cuánto puedes ganar con un alquiler vacacional:
- Ubicación: Sin duda, el factor estrella. No es lo mismo un piso en Lavapiés que en Malasaña o en Chamberí. En Madrid, por ejemplo, vemos diferencias de hasta un 40% entre barrios contiguos.
- Temporada: Alta, baja y media. Cada ciudad tiene su propio calendario turístico. En Madrid, los meses de primavera y otoño suelen tener una altísima demanda, lo que eleva la rentabilidad.
- Ocupación media: La clave. Un apartamento turístico que se alquila solo 10 días al mes difícilmente será rentable. En The Key Host manejamos tasas de ocupación superiores al 85% anual en muchas propiedades.
- Precio por noche: Saber cuándo subir, cuándo bajar, y cuándo aplicar estancias mínimas es parte de una estrategia dinámica. Lo hacemos todos los días con cada una de las propiedades que gestionamos.
- Calidad y servicios: Cuanto mejor esté equipado y decorado tu apartamento, mayor será su valoración en plataformas como Airbnb o Booking… y más podrás cobrar por noche.
Rentabilidad bruta vs neta: lo que realmente importa
Muchos artículos mencionan cifras impresionantes de rentabilidad bruta: 8%, 10%, incluso más. Pero la rentabilidad neta es la que manda.
Por ejemplo, si ganas 2.000 € al mes con tu piso turístico, pero gastas 700 € en suministros, limpieza, mantenimiento y comisiones, tu rentabilidad real cambia por completo.
En The Key Host, siempre calculamos ambas cifras para nuestros clientes. Un caso típico:
- Precio de compra: 300.000 €
- Ingresos brutos anuales: 30.000 €
- Gastos anuales: 7.000 €
- Rentabilidad bruta: 10%
- Rentabilidad neta: 7.6%
Este tipo de cálculos son los que marcan la diferencia. Por eso es tan importante contar con una gestión profesional que optimice cada euro.
¿Cuánto se puede ganar con un piso turístico? Casos reales
En nuestra experiencia gestionando más de 150 propiedades, hemos visto casos como estos:
Caso A: Estudio en el centro de Madrid
- Inversión: 200.000 €
- Ingresos mensuales brutos: 1.800 €
- Ocupación: 90%
- Gastos totales: 500 €
- Rentabilidad neta: 7.8%
Caso B: Piso de 2 habitaciones en zona intermedia
- Inversión: 250.000 €
- Ingresos mensuales brutos: 2.400 €
- Ocupación: 82%
- Gastos: 650 €
- Rentabilidad neta: 8.4%
Ambos casos muestran lo importante que es la gestión eficiente. Con una estrategia adecuada de precios, mantenimiento y comunicación con huéspedes, estas cifras no son excepcionales: son alcanzables.
Ventajas del alquiler turístico frente al tradicional
¿Por qué tanta gente se está pasando al alquiler vacacional? Aquí tienes algunas razones clave:
- Más rentabilidad: Es posible duplicar (o más) los ingresos frente a un alquiler tradicional.
- Flexibilidad: Puedes bloquear fechas para uso personal o para reformas.
- Mejor conservación: Los pisos turísticos se limpian constantemente y se revisan después de cada estancia.
- Menor morosidad: Los pagos se realizan por adelantado en la mayoría de plataformas.
Claro, también hay más trabajo. Por eso muchos propietarios nos delegan toda la gestión para disfrutar de los beneficios sin el esfuerzo.
La importancia de una buena gestión profesional
Aquí no hay atajos. Un piso turístico mal gestionado pierde dinero: baja puntuación, mala ocupación, quejas, problemas legales…
Nosotros en The Key Host nos encargamos de todo: desde la optimización de tarifas hasta la atención al huésped, la limpieza, el mantenimiento, los informes mensuales y el cumplimiento normativo.
Esto permite a los propietarios centrarse en disfrutar de su inversión mientras nosotros maximizamos su rendimiento. ¿Quieres ver cómo lo hacemos? Aquí puedes ver más sobre nuestros servicios profesionales de gestión de apartamentos turísticos en Madrid.
Consejos para maximizar la rentabilidad de tu propiedad
- Invierte en decoración profesional: La primera impresión lo es todo.
- Optimiza tu anuncio en cada plataforma. Fotos, descripciones, calendario.
- Responde rápido a los mensajes: Esto afecta directamente tu posicionamiento en Airbnb y Booking.
- Aprovecha eventos locales: Ferias, congresos y festivales pueden disparar tus ingresos si ajustas tus tarifas.
- Estudia tu competencia: Analiza qué hacen otros anfitriones en tu zona.
Muchos de estos elementos requieren tiempo y conocimiento del mercado. Por eso nuestra empresa se encarga de todo, con herramientas profesionales y un equipo enfocado en resultados.
Zonas con mayor rentabilidad turística en España
Aunque cada ciudad tiene sus peculiaridades, hay ciertos destinos donde la rentabilidad de un piso turístico es especialmente atractiva:
- Madrid: Barrios como Malasaña, La Latina, Lavapiés y Salamanca destacan por su alta demanda todo el año.
- Barcelona: A pesar de la regulación, zonas como Eixample y el Born siguen siendo muy rentables.
- Valencia y Sevilla: Crecimiento turístico sostenido y buena relación inversión/rentabilidad.
- Ciudades costeras y pueblos con encanto: Cada vez más viajeros buscan experiencias fuera del circuito tradicional.
En ciudades como Madrid, donde operamos directamente, vemos que la combinación de buena ubicación, decoración cuidada y una gestión profesional puede generar rentabilidades netas de entre el 7% y el 10%.
La rentabilidad es real si lo haces bien
Un piso turístico puede ser una máquina de generar ingresos, pero no lo es por arte de magia. Hay que saber gestionarlo, adaptarse al mercado, cuidar cada detalle y estar al día con la normativa.
Nosotros en The Key Host llevamos más de una década ayudando a propietarios como tú a conseguirlo. Y lo hacemos de forma personalizada, profesional y rentable.
Si estás pensando en convertir tu propiedad en un piso turístico o ya tienes uno y no obtienes los resultados que esperabas, cuenta con nosotros. Porque no se trata solo de alquilar… se trata de hacerlo bien.
