Cuando se dispone de un edificio completo, el propietario puede encajar la actividad en distintas figuras de alojamiento. Cada una implica requisitos técnicos, servicios obligatorios y posicionamiento comercial diferentes. Elegir bien desde el inicio evita reformas y cambios de licencia posteriores.
Las principales figuras
Apartamentos turísticos
Unidades con cocina, comercializadas de forma conjunta bajo una misma explotación, normalmente clasificadas por categorías (llaves). Es la figura más habitual para la gestión de edificios de apartamentos turísticos: flexible, con servicios mínimos y muy demandada por familias y estancias medias.
Aparthotel (hotel-apartamento)
Combina unidades con cocina y servicios propios de hotel: recepción, limpieza diaria, en ocasiones desayuno. Más requisitos de personal y espacios comunes, pero permite tarifas más altas y acceso a canales corporativos.
Hostal o pensión
Habitaciones sin cocina, con servicios básicos. Encaja en edificios pequeños o con distribuciones difíciles, pero el ticket medio es menor.
Viviendas de uso turístico (VUT)
Pensadas para viviendas individuales, no para edificios completos explotados de forma unitaria. En Madrid, además, su encaje urbanístico es cada vez más restrictivo. Lo explicamos en VUT vs alquiler de temporada en Madrid.
Comparativa
| Figura | Cocina | Recepción | Servicios | Ticket medio |
|---|---|---|---|---|
| Apartamentos turísticos | Sí | Puede ser digital o con horario | Básicos | Medio-alto |
| Aparthotel | Sí | Generalmente física | Hoteleros | Alto |
| Hostal | No | Según categoría | Básicos | Bajo-medio |
| VUT | Sí | No exigida | Mínimos | Medio |
Los requisitos concretos dependen de la normativa autonómica y de la categoría solicitada; consulta siempre la regulación vigente.
Cómo decidir
- Distribución del edificio: si permite unidades con cocina y buena superficie, apartamentos turísticos o aparthotel.
- Público objetivo: familias y estancias medias prefieren apartamento; viaje corporativo de corta estancia valora servicios hoteleros.
- Estructura de costes: la recepción física y la limpieza diaria elevan mucho el coste fijo.
- Estrategia de salida: un aparthotel puede atraer a cadenas; los apartamentos turísticos atraen a inversores patrimonialistas.
Nuestra recomendación
En Madrid centro, para edificios de 10 a 40 unidades, la fórmula de apartamentos turísticos con recepción digital y atención 24/7 suele ofrecer el mejor equilibrio entre tarifa y coste operativo. Lo vemos cada día en nuestra actividad como empresa de gestión de edificios turísticos. Para entender la tecnología que lo hace posible, lee nuestra guía de PMS, accesos y sensores para edificios turísticos.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pasar de apartamentos turísticos a aparthotel?
Sí, si el edificio cumple los requisitos de la nueva figura, pero implica una nueva tramitación y, a menudo, obras.
¿Qué figura revaloriza más el activo?
Depende del comprador final, pero cualquier licencia de hospedaje consolidada en edificio completo es hoy un activo escaso y muy valorado en Madrid.
