Si tienes una propiedad y estás pensando en ponerla en alquiler turístico, una de las primeras preguntas que seguramente te haces es: ¿cuánto tiempo puedes alquilar un piso turístico? La respuesta no es tan simple como parece. Depende de la legislación, de tu ciudad, e incluso del tipo de licencia que tengas.
En este artículo te explicamos todo con ejemplos, normativa actualizada y desde la experiencia de más de 10 años gestionando alquileres turísticos en zonas reguladas como Madrid. En The Key Host, trabajamos con más de 150 propietarios que nos confían la gestión legal y rentable de sus viviendas. Por eso, sabemos cómo funciona la letra pequeña del alquiler vacacional.
¿Qué dice la ley sobre la duración del alquiler turístico?
La duración del alquiler es uno de los elementos clave que determina si una vivienda entra dentro del régimen de alquiler turístico o no. Según la legislación española general (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), hay una diferencia fundamental entre los distintos tipos de arrendamiento:
- Alquiler turístico o vacacional: estancias de corta duración (normalmente menos de 31 días) ofrecidas de forma habitual y con fines turísticos.
- Alquiler de temporada o larga estancia: contratos superiores a 31 días con motivo distinto al de vivienda habitual (trabajo temporal, estudios, etc.).
Por tanto, el límite de los 30/31 días es determinante: si alquilas tu piso por menos de ese tiempo de forma reiterada y con servicios propios de hostelería (limpieza, atención, etc.), la ley lo considera alquiler turístico.
En muchas Comunidades Autónomas, esta clasificación no solo afecta a la duración del contrato, sino también a si necesitas licencia turística, qué impuestos debes pagar, y si puedes o no operar legalmente.
Por qué el límite de 31 días es clave (y qué pasa si lo superas)
Esta línea de los 31 días no es casualidad: es el criterio que usan las leyes autonómicas y locales para clasificar si estás ejerciendo una actividad económica regulada.
¿Qué ocurre si alquilas más de 31 días?
- Dejas de estar bajo régimen turístico y pasas a ser un arrendamiento por temporada.
- La licencia turística no sería necesaria, pero cambian las obligaciones fiscales y la normativa aplicable.
- No puedes ofrecer ciertos servicios (como limpieza o atención diaria) si no estás registrado como actividad profesional o empresa.
En resumen: si alquilas por más de 31 días de forma continuada, ya no es un alquiler turístico, aunque uses plataformas como Airbnb o Booking. Estás sujeto a otro marco legal.
Diferencias legales entre alquiler turístico y de temporada
Alquiler turístico:
- Estancias inferiores a 31 días
- Dirigido a turistas
- Necesita licencia en la mayoría de ciudades
- Servicios complementarios permitidos (limpieza, check-in, atención al huésped)
- Tributación como actividad económica
- Alta en turismo o hacienda, según región
Alquiler de temporada:
- Contratos de más de 31 días
- Inquilinos con motivos concretos (trabajo, estudios, etc.)
- No necesita licencia turística
- No se permiten servicios similares a hotel
- Declaración como arrendamiento de inmuebles (modelo 100 o 210)
Desde The Key Host analizamos cada propiedad y cada caso particular para definir si es mejor operar bajo un modelo u otro, teniendo en cuenta la rentabilidad y la legalidad, siempre.
Normativa por comunidades autónomas: lo que debes saber
Cada Comunidad Autónoma regula el alquiler turístico con su propia normativa. Aunque el límite de los 31 días es generalizado, las condiciones, licencias y sanciones varían enormemente.
🏙️ Ejemplos:
- Madrid: exige declaración responsable para operar como VUT (Vivienda de Uso Turístico). No permite estancias superiores a 30 días bajo este régimen.
- Cataluña: requiere número de registro turístico (HUT) y prohíbe estancias superiores a 31 días con servicios asociados.
- Andalucía: límite de 60 días para algunos arrendamientos de temporada si se prestan servicios de hostelería. Registro obligatorio.
- Valencia: regula por municipio, y muchos ayuntamientos restringen zonas o limitan días máximos por año.
Por eso, es crucial informarse localmente antes de iniciar la actividad. Nosotros como expertos en regulación y gestión de alquiler turístico en Madrid nos ocupamos de estos trámites para nuestros clientes.
Cómo evitar sanciones por exceder la duración permitida
Uno de los errores más comunes de los propietarios que intentan alquilar por su cuenta es mezclar contratos turísticos con estancias largas sin el marco legal adecuado.
❌ Riesgos de incumplir el tiempo máximo legal:
- Multas que pueden superar los 30.000 €
- Cierre forzoso del anuncio en plataformas
- Inspecciones de turismo y hacienda
- Denuncias vecinales
Para evitarlo:
- No hagas contratos encubiertos: si la estancia es de 2 meses, no la fracciones en tres reservas de 20 días.
- Utiliza contratos adecuados según la duración.
- No prestes servicios (como limpieza semanal) en estancias largas.
- Asegúrate de cumplir con la normativa fiscal y legal en tu zona.
Con un buen asesoramiento puedes alquilar tu propiedad sin sustos y con total seguridad.
¿Cómo lo gestionamos en The Key Host?
En The Key Host llevamos más de 10 años gestionando alquileres turísticos dentro del marco legal y con máxima rentabilidad. Sabemos que muchos propietarios no quieren lidiar con papeleo, normativas, declaraciones fiscales ni multas.
Por eso ofrecemos una solución integral:
- Estudio previo de viabilidad legal
- Tramitación de licencias turísticas
- Configuración de duración de estancias y calendario según la normativa
- Contratación de seguros
- Control y validación de huéspedes
- Gestión de reservas acorde al marco legal vigente
Si no sabes si tu piso puede alquilarse 15, 30 o 45 días sin problemas, contáctanos. No solo te asesoramos, también lo hacemos por ti.
Y si te estás preguntando también por la parte económica, te recomendamos leer este artículo sobre cuánto puedes ganar alquilando legalmente tu piso turístico.
Alquila bien, pero alquila legal
Puedes alquilar tu piso turístico de forma muy rentable… si sabes cuánto tiempo es legal y cómo hacerlo bien.
- El límite de 31 días es el punto de corte clave en la mayoría de normativas.
- Pasarte puede traerte sanciones si no estás cubierto legalmente.
- Cada ciudad tiene sus propias reglas: no es lo mismo Madrid que Barcelona o Málaga.
- La gestión profesional evita errores, maximiza ingresos y te protege de sanciones.
En The Key Host nos encargamos de cada aspecto: legal, operativo y fiscal. Así, tú solo te ocupas de disfrutar de los ingresos.
