En un alojamiento turístico, una avería no es solo un gasto: es una noche que no se puede vender, una reseña negativa y, a veces, una devolución. En un edificio con decenas de unidades, el mantenimiento correctivo «cuando algo falla» sale carísimo. La solución es un plan preventivo bien estructurado.
Instalaciones críticas en un edificio turístico
- Climatización y ACS: bombas de calor, splits, calderas o aerotermia.
- Fontanería y saneamiento: cisternas, grifería, desagües y bajantes.
- Electricidad: cuadros, diferenciales, iluminación de emergencia.
- Ascensores: revisiones obligatorias y contrato con empresa conservadora.
- Protección contra incendios: detectores, extintores y alumbrado de emergencia (ver nuestra guía de seguridad contra incendios y accesibilidad en edificios turísticos).
- Accesos y tecnología: cerraduras electrónicas, porteros, wifi y sensores.
- Electrodomésticos y mobiliario.
Calendario tipo
| Frecuencia | Tareas |
|---|---|
| En cada limpieza | Revisión visual: bombillas, grifos que gotean, mandos, baterías de cerraduras, daños en mobiliario. |
| Mensual | Limpieza de filtros de aire, prueba de desagües, revisión de wifi por planta, alumbrado de emergencia. |
| Trimestral | Revisión de protección contra incendios por el titular, juntas de silicona, electrodomésticos. |
| Semestral | Mantenimiento de climatización antes de verano e invierno, purgado, revisión de cuadros eléctricos. |
| Anual | Pintura de retoque, revisión de colchones y textiles, inspecciones reglamentarias. |
Bloqueos programados: el truco para no perder ingresos
Agrupa las tareas pesadas de cada unidad en ventanas de baja demanda (por ejemplo, semanas de enero o febrero) y bloquea esas fechas en el calendario con antelación. Así el revenue manager puede compensar la menor disponibilidad con tarifas en el resto del edificio.
Presupuesto orientativo
Una reserva del 3 – 5 % de los ingresos anuales para mantenimiento, más un fondo de reposición de mobiliario y textiles del 2 – 3 %, suele ser suficiente en edificios reformados recientemente. Detallamos el resto de partidas en cuánto cuesta gestionar un edificio de apartamentos turísticos.
Personal de mantenimiento: propio o externo
A partir de unas 25–30 unidades, compensa disponer de un técnico polivalente propio que resuelva el 80 % de las incidencias en minutos, apoyado por contratos con especialistas (climatización, ascensores, protección contra incendios). Esta combinación es la que aplicamos en la gestión integral de edificios turísticos de TheKey Host.
Medir para mejorar
- Número de incidencias por unidad y mes.
- Tiempo medio de resolución.
- Noches bloqueadas por avería.
- Menciones negativas a instalaciones en reseñas.
Estos indicadores, revisados mensualmente con el propietario, permiten anticipar reformas y negociar mejor con proveedores. Recuerda que las reseñas tienen un efecto directo en ventas, como contamos en el impacto de las reseñas en la gestión de apartamentos turísticos.
Preguntas frecuentes
¿Qué avería genera más reseñas negativas?
La falta de agua caliente y los fallos de climatización, seguidos del wifi. Son los primeros puntos que debe cubrir el plan preventivo.
¿Quién paga el mantenimiento en un master lease?
Normalmente el operador asume el mantenimiento ordinario y el propietario las reparaciones estructurales. Debe quedar claro en el contrato con la gestora del edificio.
