Una de las primeras preguntas que se hace cualquier inversor que compra o rehabilita una finca completa es sencilla: ¿cuánto me va a costar operarla? La respuesta depende del número de unidades, del modelo contractual y del nivel de servicio, pero existen rangos de mercado bastante claros. En este artículo desglosamos partida por partida qué cuesta mantener un bloque turístico funcionando a pleno rendimiento.
Las dos grandes partidas: honorarios de gestión y costes operativos
Conviene separar desde el principio lo que cobra la gestora por su trabajo (honorarios) de lo que cuesta físicamente operar el inmueble (limpieza, lencería, suministros, mantenimiento, tecnología). Muchas comparativas mezclan ambas cifras y llevan a conclusiones erróneas.
Honorarios de la gestora
En la gestión de edificios de apartamentos turísticos lo habitual es una comisión sobre la facturación neta (descontadas comisiones de canal e impuestos). Los rangos orientativos son:
| Tamaño del edificio | Comisión habitual | Observaciones |
|---|---|---|
| 6 – 12 unidades | 20 % – 25 % | Escala limitada; el coste fijo de coordinación pesa más. |
| 13 – 30 unidades | 17 % – 22 % | Rango más frecuente en Madrid centro. |
| Más de 30 unidades | 14 % – 18 % o fee mixto | Suele combinarse un fijo mensual con un variable por resultados. |
Frente a la gestión de un piso aislado, donde las comisiones de 20–25 % son la norma (lo analizamos en cuánto cobra una empresa de gestión de pisos turísticos en Madrid), un edificio permite negociar porcentajes más bajos gracias a las economías de escala.
Costes operativos por unidad
- Limpieza y lencería: entre 25 y 45 € por rotación en estudios y apartamentos de uno o dos dormitorios. En un edificio el coste baja porque el personal trabaja en ruta continua, sin desplazamientos.
- Consumibles y amenities: 3 – 6 € por estancia.
- Suministros (luz, agua, gas, internet): 60 – 120 € al mes por unidad, según climatización y eficiencia energética.
- Mantenimiento preventivo y correctivo: entre el 3 % y el 5 % de los ingresos anuales es una reserva prudente.
- Tecnología (PMS, channel manager, cerraduras, sensores): 15 – 35 € mensuales por unidad.
- Seguros y comunidad/IBI: variables, pero en uso exclusivo desaparecen las derramas de una comunidad residencial.
Cómo afecta el modelo contractual al coste
Si en lugar de comisión el propietario opta por un arrendamiento con renta garantizada (master lease), no paga honorarios: recibe una renta fija y el operador asume costes y riesgo. A cambio, renuncia a la parte alta de la facturación en temporada fuerte. Explicamos las diferencias en la guía sobre gestión integral de edificios y bloques turísticos.
Ejemplo práctico: edificio de 16 apartamentos en Madrid
Supongamos 16 unidades, ocupación media del 78 % y tarifa media de 115 € por noche:
- Facturación bruta anual: ≈ 537.000 €
- Comisiones de canal (≈15 %): ≈ 80.500 €
- Honorarios de gestión (19 % sobre neto): ≈ 86.700 €
- Limpieza, lencería y consumibles: ≈ 70.000 €
- Suministros, tecnología y mantenimiento: ≈ 52.000 €
El resultado operativo antes de impuestos y financiación ronda los 248.000 €, en torno al 46 % de la facturación bruta. Es una cifra orientativa, pero muestra por qué los inversores apuestan por la gestión integral de bloques de apartamentos turísticos frente a la explotación de viviendas dispersas.
Costes ocultos que conviene prever
- Pre-apertura: fotografía, alta en canales, dotación inicial de lencería y menaje.
- Reposición de mobiliario: el desgaste turístico obliga a renovar textiles cada 12–18 meses.
- Cumplimiento normativo: revisiones de protección contra incendios, registro de viajeros y certificaciones.
- Vacíos de lanzamiento: los primeros 2–3 meses la ocupación suele estar por debajo de la media mientras se acumulan reseñas.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato gestionar un edificio que varios pisos sueltos?
Sí. Por unidad, la limpieza, el mantenimiento y la tecnología cuestan entre un 20 % y un 30 % menos al concentrarse en un solo inmueble.
¿La comisión incluye la limpieza?
Normalmente no: la limpieza se repercute al huésped como tarifa de limpieza o se factura aparte. Revísalo siempre en el contrato.
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