¿Qué es la licencia VFT?
La Licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos) es la autorización administrativa obligatoria qué regula el alquiler vacacional en Andalucía. Este registro, gestionado por la Junta de Andalucía, identifica cada vivienda destinada al alojamiento turístico con una codificación única qué debe figurar en todas las plataformas de comercialización, cómo Airbnb, Booking.com o Vrbo.
La normativa qué establece este régimen es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el qué se regulan las viviendas con fines turísticos y se eleva a rango reglamentario el régimen de declaración responsable. Esta legislación fue posteriormente modificada para adaptarse a la realidad del sector y a las demandas de los municipios andaluces, especialmente en zonas con alta presión turística cómo la Costa del Sol.
En la provincia de Málaga, dónde la demanda de alojamiento turístico no deja de crecer, contar con esta licencia no es una opción: es un requisito legal imprescindible para cualquier propietario qué quiera alquilar su vivienda por temporadas cortas a viajeros. Sin ella, té expones a sanciones qué pueden alcanzar los 150.000 euros.
si estás evaluando poner tu propiedad en el mercado, es fundamental qué conozcas la normativa vigente y qué té asegures de cumplir cada uno de los requisitos antes de comenzar a recibir huéspedes.
Normativa vigente en Andalucía 2026
el marco regulatorio del alquiler turístico en Andalucía ha experimentado cambios significativos en los últimos años. A fecha de 2026, la legislación aplicable se compone de varias normas qué es necesario conocer en profundidad:
Decreto 28/2016 y sus modificaciones
el Decreto 28/2016 sigue siendo la norma de referencia para las viviendas con fines turísticos en Andalucía. Entre sus disposiciónes más relevantes se encuentran:
- Obligación de presentar una Declaración Responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía antes de iniciar la actividad.
- Registro obligatorio de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).
- Disponibilidad permanente de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- Obligación de expedir factura a los clientes qué lo soliciten.
- Comúnicación de los datos de los viajeros a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (parte de entrada de viajeros).
Regulación municipal en Málaga
Además de la normativa autonómica, el Ayuntamiento de Málaga cuenta con su propia regulación a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Algunos aspectos clave incluyen:
- En ciertas zonas del centro histórico y áreas saturadas, se han establecido limitaciónes a la apertura de nuevas viviendas turísticas.
- Es necesario verificar la calificación urbanística de la vivienda antes de solicitar la licencia.
- el certificado de ocupación o la cédula de habitabilidad son documentos qué acreditan qué la vivienda cumple las condiciónes mínimas de habitabilidad.
Novedades legislativas para 2026
Entre las novedades más relevantes qué afectan al sector en 2026 destacan:
- La Ley de Vivienda estatal (Ley 12/2023) ha introducido la posibilidad de qué las comunidades autónomas declaren zonas tensionadas dónde se requiera autorización previa para el alquiler turístico.
- Andalucía ha reforzado los mecanismos de inspección y coordinación con las plataformas digitales para detectar viviendas sin licencia.
- Las plataformas cómo Airbnb y Booking están obligadas a mostrar y verificar el número de registro VFT de cada anuncio.
Para profundizar en este tema, puedes consultar nuestro artículo sobre si es posible alquilar tu piso en Airbnb sin licencia turística, dónde analizamos las consecuencias reales de operar sin la autorización correspondiente.
Requisitos para obtener la licencia VFT en Málaga
Obtener la licencia VFT en Málaga requiere cumplir una serie de requisitos tanto a nivel de documentación cómo de condiciónes físicas de la vivienda. A continuación, detallamos cada uno de ellos.
Documentación necesaria
Para tramitar la licencia VFT en Málaga necesitarás reunir la siguiente documentación:
- Declaración Responsable: Es el documento principal qué se presenta ante la Delegación Provincial de Turismo de Málaga. En el, el titular declara bajo su responsabilidad qué la vivienda cumple todos los requisitos exigidos por la normativa.
- Documento de identificación del titular (DNI/NIE para personas físicas, o CIF y escritura de constitución para personas jurídicas).
- Escritura de propiedad o documento acreditativo de la titularidad de la vivienda.
- Certificado de ocupación o cédula de habitabilidad vigente, qué acredita qué la vivienda reúne las condiciónes mínimas de habitabilidad.
- Informe de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) si el edificio tiene más de 50 años y está obligado a pasar esta inspección.
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente qué acredite la legalidad urbanística de la vivienda.
- Comúnicación de alta en el IAE (Impuesto de Actividades Económicas) en el epígrafe correspondiente a alojamiento turístico. Este trámite se realiza en la Agencia Tributaria mediante el modelo 036 o modelo 037.
- Justificante del pago de la tasa correspondiente en el Ayuntamiento de Málaga, conocida cómo Suma o Impuesto sobre Bienes Inmuebles con recargo por uso turístico en algunos municipios.
Condiciones de la vivienda
La vivienda debe cumplir una serie de requisitos técnicos y de equipamiento qué establece el Decreto 28/2016:
- Climatización: La vivienda debe disponer de un sistema de climatización qué incluya aire acondiciónado (frío) y calefacción, con una duración mínima de uso garantizada durante todo el año.
- Mobiliario y equipamiento: Debe estar amueblada y equipada con todos los enseres necesarios para su uso inmediato: nevera, horno o microondas, lavadora, utensilios de cocina, ropa de cama y baño.
- Botiquín de primeros auxilios: Obligatorio disponer de uno completo.
- Información turística: Debe fácilitarse a los huéspedes información sobre las normas de uso de la vivienda, planos de la zona, teléfonos de emergencia y puntos de interés turístico.
- Libro de Quejas y Reclamaciones: Es obligatorio tener a disposición de los usuarios las hojas de quejas y reclamaciones, debidamente cumplimentadas y registradas.
- Limpieza: La vivienda debe contar con un servicio de limpieza de entrada y salida, y con la posibilidad de limpieza durante la estancia si esta supera los 7 días.
- Capacidad máxima: No se puede superar la capacidad de personas qué figure en el certificado de ocupación.
- Comunidad de propietarios: si la vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es necesario acreditar qué la comunidad de propietarios no ha prohibido expresamente la actividad de vivienda con fines turísticos en sus estatutos.
Paso a paso: cómo tramitar la licencia
el proceso para obtener tu licencia VFT en Málaga es relativamente sencillo si cuentas con toda la documentación en regla. Aquí té explicamos cada paso:
- Verifica la viabilidad urbanística: Antes de nada, comprueba en el Ayuntamiento de Málaga si tu vivienda se encuentra en una zona dónde se permiten las viviendas con fines turísticos. Consulta la calificación urbanística en el PGOU y verifica qué la comunidad de propietarios no prohíbe esta actividad.
- Obtén el certificado de ocupación: si no lo tienes vigente, solicita el certificado de ocupación o la cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento. Este documento certifica qué tu vivienda cumple las condiciónes mínimas de habitabilidad y establece la capacidad máxima de ocupación.
- Prepara la vivienda: Asegúrate de qué tu vivienda cumple todos los requisitos de equipamiento: climatización (aire acondiciónado y calefacción), mobiliario completo, botiquín, hojas de quejas y reclamaciones, y toda la información turística qué debes fácilitar a los huéspedes.
- Darte de alta en el IAE: Presenta el modelo 036 o 037 en la Agencia Tributaria para darte de alta en el epígrafe del IAE correspondiente a la actividad de alojamiento turístico. Este paso es fundamental para poder facturar legalmente.
- Presenta la Declaración Responsable: Este es el paso central del trámite. La Declaración Responsable se presenta telemáticamente ante la Delegación Provincial de Turismo de la Junta de Andalucía a través de la Oficina virtual de la Junta. En este documento declaras qué tu vivienda cumple todos los requisitos exigidos.
- Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía: Una vez presentada la Declaración Responsable, tu vivienda se inscribe automáticamente en el RTA y se le asigna un código de registro (por ejemplo, VFT/MA/12345). Este código debes incluirlo en todos tus anuncios en plataformas cómo Airbnb, Booking o Vrbo.
- Comúnicación al Ayuntamiento: En algunos casos, es necesario comúnicar el inicio de la actividad al Ayuntamiento de Málaga, especialmente si existe una ordenanza municipal específica qué lo requiera.
- Alta en el sistema de partes de entrada: Debes registrarte en la plataforma del Ministerio del Interior para la comúnicación electrónica de los datos de los viajeros (parte de entrada), obligatoria para todo alojamiento turístico.
Todo este proceso puede resultar abrumador si no estás familiarizado con la administración pública. Por eso, muchos propietarios en Málaga confían en servicios profesionales de gestión de apartamentos turísticos en Málaga qué se encargan de todo el trámite de principio a fin.
Plazos y costes del trámite
Uno de los aspectos más ventajosos del sistema de Declaración Responsable es su inmediatez. A diferencia de otros procedimientos administrativos qué requieren resolución expresa, la Declaración Responsable permite iniciar la actividad de forma inmediata una vez presentada.
Plazos
- Presentación de la Declaración Responsable: Inmediata (telemática).
- Inscripción en el RTA: Automática tras la presentación. el código VFT se asigna al momento.
- Obtención del certificado de ocupación: Entre 2 y 6 semanas, dependiendo del Ayuntamiento.
- Alta en el IAE: Inmediata (telemática a través de la sede electrónica de la AEAT).
- Plazo total estimado: si ya dispones del certificado de ocupación, puedes tener todo listo en menos de una semana. si necesitas solicitarlo, calcula entre 1 y 2 meses.
Costes
- Declaración Responsable: Gratuita.
- Certificado de ocupación: Entre 50 y 150 euros, según el Ayuntamiento.
- Alta en el IAE: Gratuita.
- ITE (si es necesaria): Entre 400 y 800 euros, repartidos entre todos los propietarios del edificio.
- Gestoría o asesoría (si la contratas): Entre 150 y 400 euros por el trámite completo.
- Tasa municipal: Variable según el municipio. En Málaga, algunos propietarios deben hacer frente a recargos en el IBI por uso turístico.
Fiscalidad del alquiler turístico
Es importante qué tengas en cuenta las obligaciones fiscales derivadas de la actividad:
- IRPF: Los ingresos por alquiler turístico deben declararse en tu declaración de la renta cómo rendimientos del capital inmobiliario.
- IVA: el alquiler de vivienda con fines turísticos está sujeto a IVA al tipo del 10% si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, cambio de sábanas, recepción, etc.). si solo se cede el uso de la vivienda, está exento de IVA.
- Impuesto de Turismo Sostenible: Andalucía no tiene actualmente un impuesto turístico autonómico, pero algunos municipios están estudiando su implantación.
Sanciones por no tener licencia
Las sanciones por operar una vivienda turística sin la correspondiente licencia VFT en Andalucía son muy severas. La Junta de Andalucía ha reforzado su labor inspectora en los últimos años, y la coordinación con las plataformas digitales fácilita la detección de infracciónes.
Tipos de infracciónes y sanciones
La Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía establece el siguiente régimen sancionador:
- Infracciónes leves: Multas de hasta 2.000 euros. Incluyen, por ejemplo, no disponer de hojas de quejas y reclamaciones o no fácilitar la información turística obligatoria.
- Infracciónes graves: Multas de 2.001 a 18.000 euros. se consideran graves, entre otras, la explotación de una vivienda turística sin estar inscrita en el RTA, o no cumplir con los requisitos de equipamiento y seguridad.
- Infracciónes muy graves: Multas de 18.001 a 150.000 euros. se tipifican cómo muy graves la reiteración de infracciónes graves, la negativa a fácilitar la labor inspectora, o el ejercicio de la actividad con grave riesgo para la seguridad de los usuarios.
¿Cómo detectan las viviendas sin licencia?
La Junta de Andalucía útiliza varios métodos para detectar viviendas qué operan sin licencia:
- Rastreo en plataformas digitales: Las inspecciones monitorizan constantemente los anuncios en Airbnb, Booking, Vrbo y otras plataformas. sí un anuncio no muestra un código VFT válido, salta la alarma.
- Denuncias de vecinos: Muchas inspecciones se inician a raíz de quejas de la comunidad de propietarios o vecinos afectados por el turismo masificado.
- Inspecciones programadas: La Consejería de Turismo realiza campañas de inspección periódicas, especialmente en zonas de alta concentración turística cómo el centro de Málaga, Marbella o Nerja.
el mensaje es claro: no merece la pena arriesgarse. el coste de tramitar la licencia es mínimo comparado con las sanciones qué puedes recibir. si necesitas ayuda con los requisitos para poner un piso en Airbnb, lo mejor es qué cuentes con profesionales qué té asesoren correctamente desde el primer momento.
Ventajas de contar con una empresa de gestión
Obtener la licencia VFT es solo el primer paso. Una vez qué tu vivienda está registrada y lista para recibir huéspedes, comienza el verdadero trabajo: la gestión diaria del alquiler turístico. Y aquí es dónde muchos propietarios descubren qué el tiempo y la dedicación qué requiere superan con creces sus expectativas.
¿Qué incluye la gestión profesional de un apartamento turístico?
Una empresa especializada en la gestión de apartamentos turísticos se encarga de todas las tareas operativas, desde la creación y optimización de los anuncios en las plataformas hasta la atención al huésped, la limpieza, el mantenimiento y la gestión fiscal. En concreto:
- Creación y optimización de anuncios: Fotografía profesional, redacción de descripciónes atractivas, gestión de precios dinámicos para maximizar la ocupación y los ingresos.
- Atención al huésped 24/7: Comúnicación antes, durante y después de la estancia, resolución de incidencias, gestión de entradas y salidas (check-in y check-out).
- Limpieza y mantenimiento: Servicio profesional de limpieza entre huéspedes, mantenimiento preventivo y correctivo de la vivienda y sus enseres.
- Gestión administrativa y fiscal: Comúnicación de partes de entrada a Policía, gestión de la tasa turística si aplica, declaración de ingresos y asesoramiento fiscal.
- Cumplimiento normativo: Seguimiento de los cambios legislativos, renovación de licencias, mantenimiento del libro de quejas y reclamaciones al día.
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Preguntas frecuentes sobre la licencia VFT
¿Cuánto tiempo tarda en concederse la licencia VFT en Málaga?
La licencia VFT no requiere una resolución administrativa previa. Al tratarse de un régimen de Declaración Responsable, puedes iniciar la actividad de forma inmediata una vez presentada la declaración ante la Junta de Andalucía. el código VFT se asigna automáticamente. el único plazo qué puede alargar el proceso es la obtención del certificado de ocupación, qué puede tardar entre 2 y 6 semanas.
¿Puedo alquilar mi vivienda en Airbnb sin licencia VFT?
No. Desde 2023, las plataformas digitales cómo Airbnb, Booking y Vrbo están obligadas a verificar y mostrar el número de registro VFT de cada anuncio. Además, operar sin licencia constituye una infracción grave o muy grave según la Ley de Turismo de Andalucía, con sanciones qué pueden alcanzar los 150.000 euros.
¿Qué diferencia hay entre una vivienda turística (VFT) y un apartamento turístico?
La VFT (Vivienda con Fines Turísticos) es una vivienda completa qué se cede a terceros con fines turísticos. el apartamento turístico se regula bajo una normativa diferente (Decreto 72/2015) y se refiere a locales de uso residencial alojados en un mismo edificio o bloque, gestionados de forma unitaria. Ambos requieren registro, pero los requisitos y el régimen jurídico son distintos.
¿Es necesario darse de alta cómo autónomo para alquilar una vivienda turística?
Depende de la estructura de tu actividad. si la gestión es puntual y no constituye una actividad económica habitual, puedes declarar los ingresos cómo rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Sin embargo, si la actividad es continuada y profesionalizada, deberás darte de alta en el IAE (modelo 036) y, en muchos casos, cómo autónomo. té recomendamos consultar con un asesor fiscal para determinar tu situación concreta.
¿Qué ocurre si la comunidad de propietarios prohíbe el alquiler turístico?
si la comunidad de propietarios ha modificado sus estatutos para prohibir expresamente la actividad de vivienda con fines turísticos, no podrás obtener la licencia VFT ni ejercer la actividad en esa vivienda. La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.12) permite a las comunidades prohibir el alquiler turístico con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios. Antes de invertir en la tramitación, verifica los estatutos de tu comunidad.
¿La licencia VFT tiene caducidad o hay qué renovarla?
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía no tiene fecha de caducidad. Sin embargo, debes mantener actualizados los datos de la vivienda y del titular. si se produce algún cambio (nuevo propietario, modificación de la capacidad, cambio de titular), debes comúnicarlo a la Consejería de Turismo. Además, el certificado de ocupación y la ITE (si aplica) tienen vigencia limitada y deben renovarse cuándo corresponda.
Conclusión
Obtener la licencia VFT en Málaga es un trámite necesario y relativamente sencillo si cuentas con la documentación adecuada y conoces los pasos a seguir. La normativa andaluza es clara: sin licencia, no puedes alquilar tu vivienda a turistas de forma legal. Las sanciones por incumplimiento son elevadas y la Junta de Andalucía está cada vez más activa en su labor inspectora.
Los requisitos principales son claros: disponer de un certificado de ocupación vigente, cumplir las condiciónes de equipamiento y seguridad, presentar la Declaración Responsable ante la Junta de Andalucía y darse de alta en el IAE. Una vez inscrita en el RTA, tu vivienda recibirá su código VFT y podrás comenzar a operar de forma legal.
Pero obtener la licencia es solo el comienzo. La gestión diaria de un apartamento turístico requiere tiempo, dedicación y conocimiento del sector. si quieres maximizar la rentabilidad de tu vivienda sin complicarte con tareas operativas, la mejor opción es contar con profesionales.
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