Obligaciones fiscales del propietario en Andalucía
si tienes un apartamento turístico en Andalucía, especialmente en una ciudad con tanta demanda cómo Málaga, es fundamental qué conozcas al detalle tus obligaciónes fiscales. La fiscalidad del alquiler turístico en Andalucía es uno de los temas qué más preocupa a los propietarios, y con razon: las sanciones por incumplimiento pueden ser muy elevadas, y la Agencia Tributaria tiene cada vez más herramientas para cruzar datos con plataformas cómo Airbnb, Booking o Vrbo.
Desde 2024, las comunidades autonomas reciben información directa de las plataformas de alquiler vacaciónal sobre los ingresos generados por cada anuncio. Esto significa qué Hacienda sabe exactamente cuánto ingresas por tu apartamento turístico. No declarar estos ingresos o hacerlo de forma incorrecta es un riesgo qué ningún propietario deberia asumir.
En este artículo vamos a desglosar todo lo qué necesitas saber sobre los impuestos alquiler turístico Andalucía en 2026: desde el IRPF hasta el IVA, pasando por los gastos deducibles, las tasas locales y los modelos tributarios qué debes presentar. si buscas una gestión integral de apartamentos turísticos qué incluya el cumplimiento fiscal, es importante contar con profesiónales qué conozcan la normativa al detalle.
IRPF y alquiler turístico
el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas (IRPF) es el tributo principal qué afecta a los propietarios de apartamentos turísticos. Los ingresos obtenidos por el alquiler vacaciónal se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en la declaración de la renta anual.
Cómo se declaran los ingresos
Los ingresos por alquiler turístico se integran en la base imponible del ahorro o en la base general del IRPF, dependiendo de la naturaleza del servicio qué se preste. En la mayoria de los casos, cuándo el propietario limita su actividad a ceder el uso de la vivienda sin prestar servicios propios de la industria hotelera (cómo limpieza diaria durante la estancia, restauracion o cambios de ropa), los ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y tributan en la base general.
sí, por el contrario, se prestan servicios propios de la industria hotelera, los ingresos se consideran rendimientos de actividades económicas y tributan bajo el régimen de estimación directa. Esta distinción es crucial porqué afecta a los gastos qué puedes deducir y a los modelos tributarios qué debes presentar.
Para entender con más detalle la fiscalidad del alquiler en Airbnb, té recomendamos consultar nuestra guia específica dónde explicamos las particularidades de cada plataforma.
Tipos impositivos y tramos para 2026
En Andalucía, los tramos del IRPF para 2026 (tramos estatales y autonómadas combinados) son los siguientes:
- Hasta 12.450 euros: 19,50%
- de 12.450 a 20.200 euros: 24,50%
- de 20.200 a 35.200 euros: 32,50%
- de 35.200 a 60.000 euros: 37,50%
- de 60.000 a 300.000 euros: 43,50%
- más de 300.000 euros: 47,00%
Estos tramos se aplican sobre la base imponible general, qué incluye los rendimientos del capital inmobiliario. Es importante tener en cuenta qué Andalucía ha mantenido una política fiscal relativamente moderada en los últimos años, pero los tramos pueden variar en función de las reformas qué apruebe la Junta de Andalucía.
Ademas, existe una deduccion por alquiler de vivienda en Andalucía qué puede llegar hasta el 15% de las cantidades satisfechas por este concepto, con una base maxima deducible de 1.000 euros anuales, siempre qué se cumplan los requisitos de edad y renta establecidos por la normativa autonomica.
IVA en el alquiler vacaciónal
Una de las preguntas más frecuentes qué reciben los propietarios es sí deben cobrar IVA por el alquiler de su apartamento turístico. La respuesta depende del tipo de servicios qué se presten.
el artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992 del IVA establece qué estan exentos de IVA los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, cuándo el arrendador sea una persona fisica. Esto significa qué, en la mayoria de los casos de alquiler vacaciónal entre particulares, no se aplica IVA.
Sin embargo, hay excepciones importantes:
- si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria durante la estancia, servicio de comidas, lavanderia, recepcion 24 horas), el arrendamiento deja de estar exento y debe aplicarse el tipo general del 21% de IVA.
- si el titular es una persona juridica (sociedad limitada, por ejemplo) y presta servicios hoteleros, también debe repercutir el IVA.
- el alquiler de plazas de garaje anexas a la vivienda, cuándo se facturan por separado, sí estan sujetas al IVA al 21%.
si tu caso implica la repercusion de IVA, deberas presentar el modelo 303 de forma trimestral y el modelo 390 anual. La complejidad de estas obligaciónes es una de las razones por las qué muchos propietarios optan por externalizar la gestion de apartamentos turísticos en Málaga con empresas especializadas qué se encargan de todo el cumplimiento tributario.
Gastos deducibles en apartamentos turísticos
Uno de los aspectos más importantes de la fiscalidad del alquiler turístico es conocer cuales son los gastos deducibles qué puedes imputar a tus rendimientos del capital inmobiliario. Cuantos más gastos puedas justificar, menor será tu base imponible y, por tanto, tu carga fiscal.
según el artículo 23 de la Ley del IRPF, son gastos deducibles aquellos qué sean necesarios para la obtencion de los ingresos y esten debidamente justificados. A continuacion, detallamos los principales:
| Gasto | % Deducible | Observacíones |
|---|---|---|
| Intereses de hipoteca | Proporcional al % de uso turístico | Solo la parte proporcional al tiempo qué la vivienda esta en alquiler |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Proporcional al % de uso turístico | se deduce en el año en qué se paga |
| Seguros del inmueble | Proporcional al % de uso turístico | Incluye seguro de hogar, responsabilidad civil y seguros específicos de alquiler vacaciónal |
| Comunidad de propietarios | Proporcional al % de uso turístico | Solo cuotas generales, no derramas por mejoras privadas |
| Servicios de luz, agua y gas | Proporcional al % de uso turístico | Deben estar debidamente facturados a nombre del propietario |
| Internet y televisión | Proporcional al % de uso turístico | Gasto habitual en apartamentos turísticos |
| Limpieza y lavanderia | 100% del gasto | Directamente vinculado a la actividad de alquiler |
| Comisiones de plataformas | 100% del gasto | Airbnb, Booking, Vrbo: las comisiones qué cobran las plataformas son deducibles |
| Amortizacion del inmueble | Proporcional al % de uso turístico | 3% sobre el mayor valor de construccion o catastral (sin incluir el suelo) |
| Amortizacion de mobiliario | 100% del gasto | según tablas de amortizacion de Hacienda (generalmente 10% anual) |
| Reparaciones y conservacíon | Proporcional al % de uso turístico | No incluye mejoras, qué se consideran gastos de inversión |
| Plusvalia municipal | En caso de venta | se deduce del增益 obtenido en la transmision del inmueble |
Para profundizar en este tema, consulta nuestra guia completa sobre gastos deducibles dónde explicamos cada concepto con ejemplos prácticos.
Cómo calcular el porcentaje de uso turístico
el porcentaje de uso turístico se calcula dividiendo los días qué la vivienda ha estado alquilada entre los 365 días del año. Por ejemplo, si tu apartamento ha estado ocupado 120 días en 2026, el porcentaje seria del 32,88% (120 / 365). Este porcentaje se aplica a todos los gastos no exclusivos del alquiler turístico.
Es fundamental llevar un registro exhaustivo de los días de ocupación, ya qué Hacienda puede solicitar esta información en caso de inspeccion. Las plataformas de alquiler vacaciónal ya proporcionan este dato, por lo qué es fácil de justificar.
Tasas e impuestos locales en Málaga
Ademas de los impuestos estatales y autonómadas, los propietarios de apartamentos turísticos en Málaga deben atender a las obligaciónes fiscales de ambito municipal.
IBI en Málaga
el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal qué grava la propiedad de bienes inmuebles. En Málaga, el tipo impositivo para viviendas urbanas se situa en torno al 0,70% sobre el valor catastral. Este impuesto es completamente deducible en la declaración de la renta, en la parte proporcional al uso turístico.
Tasa de residúos
La tasa de basuras o tasa de residúos en Málaga se aplica a todos los inmuebles urbaños. el importe varia según el valor catastral y las carácterísticas del inmueble. En 2026, la cuota fija para viviendas en Málaga ronda los 120-180 euros anuales, dependiendo de la zona y las carácterísticas de la propiedad.
Tasa turística en Andalucía
Hasta la fecha de públicación de este artículo, Andalucía no ha establecido una tasa turística generalizada cómo la qué existe en Cataluña o las Islas Baleares. Sin embargo, el debate sobre la implantacion de una tasa turística en Andalucía esta abierto, y algunos municipios cómo Málaga han manifestado su interés en estudiar su aplicacion. Es recomendable estar atento a las novedades legislativas en esta materia.
el Ayuntamiento de Málaga sí exige la licencia de vivienda con uso turístico (VFT) para poder operar legalmente. Sin esta licencia, no solo té enfrentas a sanciones urbanisticas qué pueden superar los 30.000 euros, sino qué ademas podrias tener problemas con Hacienda al no poder justificar la legalidad de tu actividad.
Obligaciones formales: modelos y plazos
el cumplimiento de las obligaciónes formales es tan importante cómo el pago de los impuestos. A continuacion, detallamos los principales modelos tributarios qué afectan a los propietarios de apartamentos turísticos:
Modelo 100 – declaración de la renta (IRPF)
- período: Anual
- Plazo de presentacion: Abril a junio del año siguiente
- qué se declara: Todos los ingresos y gastos del año, incluyendo los rendimientos del capital inmobiliario por alquiler turístico
Modelo 130 – pago fracciónado del IRPF
- período: Trimestral
- Plazo de presentacion: Primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero
- quién debe presentarlo: Propietarios qué tributan en régimen de estimación directa (los qué prestan servicios hoteleros)
- Importe: 20% del rendimiento neto del trimestre
Modelo 303 – declaración de IVA
- período: Trimestral
- Plazo de presentacion: Primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero
- quién debe presentarlo: Solo quienes repercuten IVA (prestadores de servicios hoteleros)
Modelo 347 – declaración de operaciones con terceros
- período: Anual
- Plazo de presentacion: Febrero y marzo del año siguiente
- quién debe presentarlo: Personas fisicas o juridicas qué hayan realizado operaciones con un mismo cliente por importe superior a 3.005,06 euros anuales
Modelo 390 – resumen anual de IVA
- período: Anual
- Plazo de presentacion: Enero del año siguiente
- quién debe presentarlo: Sujetos obligados a presentar el modelo 303
si necesitas información más específica sobre cómo declarar alquiler de habitación en plataformas colaborativas, tenemos un artículo dedicado a este tema qué puede resultarte útil.
Cómo optimizar tu carga fiscal legalmente
Optimizar la carga fiscal no significa evadir impuestos, sino aprovechar todas las deducciones y beneficios fiscales qué la ley permite. Estas son algunas estrategias qué los propietarios de apartamentos turísticos en Andalucía pueden aplicar:
1. Maximiza los gastos deducibles
Lleva un control exhaustivo de todos los gastos relaciónados con tu apartamento turístico. Desde las comisiones de las plataformas hasta el coste de los productos de limpieza, todo suma. La amortizacion del inmueble y del mobiliario son dos conceptos qué muchos propietarios olvidan incluir y qué pueden representar un ahorro fiscal significativo.
2. Elige el régimen fiscal adecuado
sí prestas servicios propios de la industria hotelera, puedes optar entre estimación directa normal y estimación directa simplificada. Esta última té permite una gestion más sencilla de los gastos y una menor carga administrativa. Analiza con tu asesor cuál es la opción más ventajosa para tu caso concreto.
3. Aprovecha las deducciones autonómicas
Andalucía ofrece varias deducciones en el IRPF qué pueden beneficiar a los propietarios de viviendas en alquiler. La deduccion por alquiler de vivienda, las deducciones por inversiónes en eficiencia energética o las deducciones por obras de rehábilitacion son algunas de las más relevantes.
4. Externaliza la gestión fiscal
La complejidad de la fiscalidad del alquiler turístico hace qué muchos propietarios opten por externalizar esta tarea. Empresas cómo TheKey Host ofrecen un servicio integral qué incluye no solo la gestion de reservas y la atención al huesped, sino también el cumplimiento de todas las obligaciónes fiscales. de esta forma, té aseguras de qué todos los modelos se presentan en plazo y de qué se aprovechan todas las deducciones disponibles.
5. Planifica fiscalmente a final de año
sí prevés qué tus ingresos por alquiler turístico van a ser elevados, considera adelantar gastos deducibles al último trimestre del año. Las facturas de reparaciónes, la compra de mobiliario nuevo o el pago anticipado de seguros pueden reducir tu base imponible del ejercicio.
Preguntas frecuentes
¿Tengo qué pagar IVA por el alquiler de mi apartamento turístico en Andalucía?
En la mayoria de los casos, no. el alquiler de viviendas entre particulares esta exento de IVA según la Ley 37/1992. Solo debes repercutir IVA sí prestas servicios propios de la industria hotelera, cómo limpieza diaria durante la estancia, servicio de comidas o recepcion 24 horas. En ese caso, el tipo aplicable es el 21%.
¿Cuánto debo pagar de IRPF por los ingresos de mi apartamento turístico?
Los ingresos por alquiler turístico se consideran rendimientos del capital inmobiliario y tributan en la base general del IRPF. el tipo efectivo dependera de tu renta total, aplicandose los tramos qué van desde el 19,50% hasta el 47% en Andalucía para 2026. Lo importante es qué puedes deducir todos los gastos necesarios para la obtencion de esos ingresos, lo qué reduce significativamente la base imponible.
¿Qué gastos puedo deducir de mi apartamento turístico?
Puedes deducir, en la parte proporcional al uso turístico, los interéses de hipoteca, el IBI, los seguros, la comunidad de propietarios, los suministros (luz, agua, gas, internet), la amortizacion del inmueble (3% sobre el valor de construccion) y del mobiliario, las reparaciónes y conservacíon, y las comisiones de las plataformas. Los gastos exclusivos del alquiler turístico, cómo la limpieza entre huespedes, son deducibles al 100%.
¿Es obligatorio presentar el Modelo 130 sí alquilo mi vivienda en Airbnb?
el modelo 130 solo es obligatorio sí tributas en régimen de estimación directa, es decir, sí prestas servicios propios de la industria hotelera y tus ingresos se consideran rendimientos de actividades económicas. si solo cedes el uso de la vivienda sin prestar estos servicios, tus ingresos son rendimientos del capital inmobiliario y solo debes declararlos en el modelo 100 (declaración de la renta anual).
¿Qué sanciones puedo recibir si no declaro los ingresos de mi apartamento turístico?
Las sanciones por no declarar ingresos por alquiler turístico pueden ser muy elevadas. Hacienda puede imponer una multa del 50% al 150% de la cuota no ingresada, más los interéses de demora. Ademas, desde 2024, las plataformas de alquiler vacaciónal estan obligadas a informar a la Agencia Tributaria sobre los ingresos de cada anuncio, por lo qué el riesgo de ser descubierto es muy alto. Es mucho más rentable declarar correctamente y aprovechar todas las deducciones disponibles qué arriesgarse a una sancion.
Conclusión
La fiscalidad del alquiler turístico en Andalucía es compleja, pero conocerla al detalle es imprescindible para cualquier propietario qué quiera operar de forma legal y optimizar su carga fiscal. Desde el IRPF hasta las tasas locales, pasando por los gastos deducibles y los modelos tributarios, cada aspecto tiene sus particularidades y plazos qué debes respetar.
La buena noticia es qué, con una planificacion adecuada y el apoyo de profesiónales, puedes cumplir con todas tus obligaciónes fiscales y, al mismo tiempo, reducir significativamente lo qué pagas a Hacienda. La clave esta en llevar un control exhaustivo de los ingresos y gastos, aprovechar todas las deducciones qué la ley permite y presentar los modelos tributarios en tiempo y forma.
En TheKey Host entendemos las necesidades específicas de los propietarios de apartamentos turísticos en Málaga y en toda Andalucía. Nuestro equipo se encarga de qué tu vivienda cumpla con toda la normativa vigente, desde la licencia VFT hasta las obligaciónes fiscales, para qué tu solo tengas qué preocuparte de recibir a tus huespedes.
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