Comprar un edificio completo para destinarlo a uso turístico puede ser una de las mejores inversiones inmobiliarias del momento… o un problema de años si no se analiza bien. Esta es la checklist de due diligence que recomendamos a nuestros clientes inversores antes de firmar.
Bloque 1: urbanismo y licencias
1. Compatibilidad de uso
Confirma en el planeamiento que la parcela admite el uso de hospedaje y en qué condiciones. Si el edificio requiere cambio de uso, revisa nuestro artículo sobre el cambio de uso a apartamentos turísticos en Madrid.
2. Licencias existentes
Si el edificio ya opera, verifica licencias, declaraciones responsables e inscripciones en el registro turístico. Puedes apoyarte en la guía para comprobar el código de registro turístico en Madrid.
3. Protección patrimonial
Los edificios catalogados limitan las intervenciones en fachada, distribución y elementos comunes, lo que afecta al coste y al número de unidades.
Bloque 2: estado técnico
4. Estructura y fachada
Revisa la Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE) y encarga un informe técnico independiente.
5. Instalaciones
Potencia eléctrica disponible, red de saneamiento, posibilidad de climatización eficiente y ascensor. Ampliar la potencia contratada o instalar ascensor puede encarecer mucho el proyecto.
6. Cumplimiento de seguridad y accesibilidad
Evacuación, escaleras, protección contra incendios e itinerarios accesibles, tal como explicamos en la guía de normativa de incendios y accesibilidad para edificios turísticos.
Bloque 3: mercado y producto
7. Demanda real de la zona
Analiza ocupación y tarifa media de la competencia por tipología. Consulta también nuestra visión sobre las mejores zonas de Madrid para invertir en pisos turísticos.
8. Mix de tipologías
¿Cuántos estudios, apartamentos de uno y de dos dormitorios permite el edificio? La combinación óptima depende del perfil de demanda (parejas, familias, viajeros de empresa).
Bloque 4: operación y números
9. Plan de explotación y operador
Solicita a uno o varios operadores un plan de explotación con previsión de ingresos y costes. Una propuesta seria de gestión de edificios de apartamentos turísticos debe incluir escenarios conservador, base y optimista.
10. Modelo financiero completo
Precio, reforma, equipamiento, impuestos de compra, financiación, pre-apertura y capital circulante. Con todo ello, calcula yield y cash-on-cash siguiendo nuestra guía de rentabilidad de un edificio de apartamentos turísticos.
Señales de alerta
- Licencias «en trámite» sin documentación que lo acredite.
- Inquilinos de renta antigua o contratos residenciales vigentes.
- Previsiones de ocupación superiores al 90 % anual.
- Edificios sin espacio para office de limpieza, almacén o cuarto de instalaciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una due diligence completa?
Entre 3 y 8 semanas, según la complejidad urbanística y técnica.
¿Conviene involucrar al operador antes de comprar?
Sí. Un operador con experiencia en edificios turísticos detecta limitaciones operativas que no aparecen en un informe técnico o legal.
