Calcular la rentabilidad de un piso turístico es relativamente sencillo. Hacerlo con un edificio completo exige un enfoque más cercano al de un hotel: ingresos por unidad disponible, resultado operativo bruto y retorno sobre el capital invertido. Te explicamos cómo hacerlo correctamente.
Las tres rentabilidades que debes distinguir
- Rentabilidad bruta: ingresos anuales / precio de adquisición (incluida reforma). Útil para comparar, pero engañosa.
- Rentabilidad neta operativa (yield neto): resultado operativo (GOP menos honorarios y costes fijos del inmueble) / inversión total.
- Rentabilidad sobre fondos propios (cash-on-cash): flujo de caja tras deuda / capital aportado. Es la que de verdad importa al inversor apalancado.
Si vienes del mundo del piso individual, repasa primero nuestra guía sobre cómo calcular la rentabilidad de alquiler de una vivienda; los principios son los mismos, pero la escala cambia el resultado.
Paso 1: estima los ingresos
Ingresos = unidades × 365 × ocupación × tarifa media (ADR). En Madrid centro, un edificio bien operado puede situarse entre el 75 % y el 85 % de ocupación anual. Suma ingresos complementarios: tasas de limpieza, early check-in, consigna o parking.
Paso 2: resta los costes variables y fijos
- Comisiones de OTAs (12 – 18 % del ingreso por esas reservas).
- Limpieza, lencería y amenities por rotación.
- Suministros, mantenimiento, seguros, IBI y tecnología.
- Honorarios del operador. Desglosamos estas partidas en cuánto cuesta gestionar un edificio de apartamentos turísticos.
Paso 3: calcula el yield sobre inversión total
| Concepto | Edificio de 20 unidades (ejemplo) |
|---|---|
| Inversión total (compra + reforma + equipamiento) | 7.200.000 € |
| Ingresos anuales (80 % ocupación, ADR 120 €) | 700.800 € |
| Comisiones de canal | -91.000 € |
| Costes operativos | -168.000 € |
| Honorarios de gestión | -114.000 € |
| IBI, seguros y reserva de reposición | -42.000 € |
| Resultado neto operativo | 285.800 € |
| Yield neto | ≈ 3,97 % |
Con un 50 % de financiación a tipos razonables, la rentabilidad sobre fondos propios puede superar el 5 – 6 %, a lo que se suma la revalorización del activo con licencia de hospedaje consolidada.
Las palancas que más mueven la rentabilidad
- ADR: subir 10 € la tarifa media en un edificio de 20 unidades al 80 % aporta ≈ 58.000 € anuales.
- Mix de canales: cada punto de reserva directa ahorra comisiones.
- Coste por rotación: la limpieza en ruta continua es la gran ventaja de la gestión de un edificio de apartamentos turísticos frente a viviendas dispersas.
- Estancias medias: reducir rotaciones en temporada baja abarata la operativa.
Comparativa con otras alternativas
Un edificio residencial en alquiler tradicional en Madrid ofrece hoy yields netos del 2,5 – 3,5 %. La explotación turística profesional, con un operador que domine la gestión de edificios turísticos, suele mejorar esa cifra en uno o dos puntos, con mayor flexibilidad de uso del activo.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocupación es realista el primer año?
Entre el 60 % y el 70 % en los primeros meses, estabilizándose a partir del sexto mes cuando el edificio acumula reseñas.
¿Debo incluir la revalorización en el cálculo?
Analízala por separado. Para decidir, céntrate en el flujo de caja operativo; la plusvalía es un extra, no la base del plan de negocio.
