Puntos clave
- El alquiler turístico está exento de IVA cuando solo se cede el alojamiento, pero pasa a tributar al 10% o al 21% si se prestan servicios propios de la industria hotelera (Ley 37/1992, art. 20.Uno.23º).
- Los rendimientos tributan en el IRPF como capital inmobiliario, salvo que se preste actividad económica con personal contratado.
- Sin servicios hoteleros no se repercute IVA, pero sí hay que declarar los ingresos en la renta.
- La limpieza durante la estancia, el cambio de ropa o el desayuno son la línea que activa el IVA.
- Este contenido es informativo, no asesoramiento fiscal personalizado.
El alquiler de una vivienda de uso turístico (VUT) en Madrid mezcla dos tributos que muchos propietarios confunden: el IVA y el IRPF. La duda más repetida es sencilla de plantear y compleja de resolver: ¿hay que cobrar IVA al huésped? La respuesta depende de un detalle técnico, los llamados servicios propios de la industria hotelera. En esta guía separamos ambos impuestos, explicamos cuándo aparece el IVA y cómo se declaran los ingresos en la renta. Nos centramos en el caso concreto de Madrid, donde la actividad de VUT está muy regulada. Si buscas una visión operativa del día a día, la gestión de apartamentos turísticos en Madrid tiene implicaciones fiscales directas que conviene entender antes de empezar.
¿El alquiler turístico lleva IVA o está exento?
El arrendamiento de vivienda para uso turístico está, por regla general, exento de IVA cuando el propietario se limita a ceder el uso del inmueble sin prestar servicios adicionales (Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23º). La clave está en qué ofreces junto al alojamiento. Si solo entregas las llaves y una limpieza al entrar y al salir, la operación no repercute IVA. En cambio, si añades servicios de hostelería, el escenario cambia por completo.
Esta exención es la situación más común entre los pequeños propietarios. Alquilas el piso, el huésped se aloja unos días y tú te encargas del mantenimiento entre estancias. No hay servicios de hotel de por medio.
Cápsula de datos: Según la Ley 37/1992 del IVA (art. 20.Uno.23º), el arrendamiento de vivienda de uso turístico está exento de IVA cuando el arrendador no presta servicios propios de la industria hotelera. La cesión de uso pura del inmueble no genera obligación de repercutir el impuesto al huésped.
¿Qué se considera «servicios propios de la industria hotelera»?
La Dirección General de Tributos ha aclarado en varias consultas vinculantes qué servicios activan el IVA (Agencia Tributaria, criterio DGT). No es la limpieza de entrada y salida, que se considera parte de la cesión normal del inmueble. Lo determinante son los servicios prestados durante la estancia, típicos de un hotel.
Estos son los servicios que suelen activar el IVA:
- Limpieza del interior del apartamento durante la estancia (no solo al finalizar).
- Cambio de ropa de cama y toallas dentro del periodo de alojamiento.
- Servicio de desayuno, comidas o restauración.
- Recepción y atención permanente al cliente.
- Otros servicios complementarios: lavandería, prensa, custodia de maletas.
Muchos anfitriones creen que ofrecer una limpieza a mitad de estancia mejora las reseñas sin coste fiscal. En realidad, ese gesto puede convertir una actividad exenta en una actividad sujeta a IVA, con obligación de repercutir, declarar y presentar modelos trimestrales. El detalle amable tiene consecuencias tributarias reales.
¿Qué tipo de IVA se aplica cuando hay servicios hoteleros?
Cuando la actividad incluye servicios hoteleros, se repercute IVA al 10% por asimilarse al alojamiento hotelero (Ley 37/1992, tipos reducidos del art. 91). Ese es el tipo aplicable al hospedaje con servicios asimilados a hotel. Algunos servicios accesorios facturados aparte pueden tributar al 21%, el tipo general.
En la práctica, si operas como un aparthotel o prestas restauración, entras en el terreno del 10%. Conviene documentar bien qué se factura y bajo qué tipo. La frontera entre el 10% y el 21% no siempre es evidente, y aquí es donde un asesor fiscal marca la diferencia.
¿Cómo se declara el alquiler turístico en el IRPF?
Los ingresos del alquiler turístico tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario cuando el propietario es una persona física que no presta servicios hoteleros ni tiene personal contratado (Ley 35/2006 del IRPF, arts. 22 y siguientes). Se declaran los ingresos íntegros y se restan los gastos deducibles. El resultado se integra en la base imponible general.
Hay una diferencia importante frente al alquiler de vivienda habitual. En el alquiler turístico no se aplica la reducción del 60% sobre el rendimiento neto, porque esa reducción está pensada para arrendamientos de vivienda permanente, no para uso vacacional.
Cápsula de datos: Conforme a la Ley 35/2006 del IRPF (arts. 21-23), los ingresos de una VUT explotada por persona física sin servicios hoteleros se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. No se aplica la reducción del 60% reservada al arrendamiento de vivienda habitual.
¿Cuándo pasa a ser actividad económica?
El alquiler turístico se convierte en actividad económica (rendimientos de actividades económicas) cuando se prestan servicios propios de la hostelería, o cuando existe al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para gestionar la actividad (Ley 35/2006, art. 27). En ese caso, la tributación y las obligaciones cambian.
En nuestra experiencia gestionando carteras en Madrid, la mayoría de propietarios individuales se mantienen en capital inmobiliario. El salto a actividad económica suele darse en operadores con varias viviendas o con un modelo de servicios tipo hotel. Confundir ambos regímenes es uno de los errores más frecuentes al empezar.
¿Qué gastos puede deducir el propietario?
El propietario puede deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos, siempre de forma proporcional a los días de alquiler efectivo (Agencia Tributaria, criterio de gastos deducibles). No puedes deducir el año completo si la vivienda solo estuvo alquilada parte del tiempo.
Entre los gastos habitualmente deducibles se incluyen:
- Intereses de la hipoteca y gastos de financiación.
- IBI, tasa de basuras y otros tributos locales.
- Comunidad de propietarios y seguros del inmueble.
- Suministros durante los periodos de ocupación.
- Amortización del inmueble (3% sobre el mayor de coste o valor catastral de construcción).
- Comisiones de plataformas y honorarios de gestión.
Para el detalle completo de qué se deduce y cómo prorratear, revisa nuestra guía sobre gastos deducibles del alquiler en Airbnb.
¿Qué obligaciones formales tiene el propietario en Madrid?
Un propietario de VUT en Madrid tiene obligaciones fiscales que dependen de si repercute IVA o no (Agencia Tributaria y Comunidad de Madrid). El punto de partida es el alta censal mediante el modelo 036 o 037, indicando la actividad. A partir de ahí, las obligaciones se ramifican.
Si prestas servicios hoteleros y repercutes IVA, tendrás que presentar el modelo 303 trimestral y el modelo 390 anual, además de emitir facturas. Si no repercutes IVA, quedas fuera de esas declaraciones periódicas de IVA, pero sigues obligado a declarar los ingresos en el IRPF.
Cápsula de datos: En Madrid, el propietario de una VUT que preste servicios hoteleros debe darse de alta censal (modelo 036/037) y presentar autoliquidaciones de IVA (modelo 303 trimestral y 390 anual), según la Agencia Tributaria. Sin servicios hoteleros, la obligación principal es declarar los ingresos en el IRPF.
¿Hay que informar de las estancias a la Administración?
Sí. Más allá de lo estrictamente fiscal, las plataformas y los propietarios están sujetos a obligaciones de información. Las plataformas de intermediación reportan datos de las operaciones a la Agencia Tributaria, lo que facilita el cruce de información. Declarar de forma incompleta es cada vez más arriesgado.
Además, en Madrid la actividad de VUT exige cumplir la normativa urbanística y turística autonómica y municipal. Esa dimensión no es fiscal, pero se conecta con ella: sin licencia en regla, la actividad queda expuesta. Si tienes dudas sobre qué figura te corresponde, conviene entender las diferencias entre VUT y alquiler de temporada antes de decidir el modelo.
¿Por qué ayuda una gestión profesional a cumplir con Hacienda?
Una gestión profesional reduce el riesgo de errores fiscales porque separa con criterio los servicios que activan el IVA de los que no (buena práctica sectorial). El límite entre «cesión de uso» y «servicios hoteleros» es fino, y un tratamiento incorrecto puede derivar en regularizaciones. Tener el proceso documentado es la mejor defensa.
La ventaja real de externalizar no es solo ahorrar tiempo. Es que un operador con volumen aplica el mismo criterio fiscal de forma coherente en todas las reservas, mantiene facturas ordenadas y prorratea gastos correctamente. Ese rigor sistemático es difícil de replicar para un propietario que gestiona una sola vivienda de forma ocasional.
Una gestión de apartamentos turísticos en Madrid bien estructurada mantiene la trazabilidad de ingresos y gastos, algo que agradecerás cuando llegue la campaña de la renta. Aun así, ninguna gestión sustituye el consejo de un asesor fiscal para tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi piso turístico en Madrid?
Solo si prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia: limpieza intermedia, cambio de ropa, desayuno o recepción. Sin esos servicios, el alquiler está exento de IVA según la Ley 37/1992 (art. 20.Uno.23º). Aun exento del IVA, debes declarar los ingresos en el IRPF.
¿Qué tipo de IVA aplico si ofrezco servicios de hotel?
Cuando la actividad incluye servicios asimilados al hospedaje hotelero, se aplica el tipo reducido del 10% al alojamiento (Ley 37/1992, art. 91). Algunos servicios accesorios facturados por separado pueden ir al 21%, el tipo general. Distinguir cada concepto correctamente evita problemas en una revisión.
¿Puedo aplicar la reducción del 60% en el IRPF?
No. La reducción del 60% del rendimiento neto está reservada al arrendamiento de vivienda habitual (Ley 35/2006, art. 23). El alquiler turístico se destina a estancias de corta duración con fines vacacionales, por lo que no cumple los requisitos. Declaras los ingresos íntegros menos los gastos deducibles proporcionales.
¿Cómo tributa el alquiler turístico si no presto servicios?
Como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF (Ley 35/2006, arts. 22-23). Sumas los ingresos íntegros, restas los gastos deducibles prorrateados por los días de alquiler y el rendimiento neto se integra en la base general. No hay obligación de presentar autoliquidaciones periódicas de IVA.
¿Qué modelos debo presentar si repercuto IVA?
Si prestas servicios hoteleros y repercutes IVA, presentas el modelo 303 cada trimestre y el resumen anual modelo 390, previo alta censal con el modelo 036 o 037 (Agencia Tributaria). También debes emitir facturas conforme al reglamento de facturación. Un asesor confirmará qué modelos aplican a tu situación.
Aviso importante
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa tributaria cambia y su aplicación depende de cada caso concreto. Antes de tomar decisiones, consulta con un asesor fiscal colegiado o directamente con la Agencia Tributaria.
Fuentes
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (arts. 20.Uno.23º y 91). BOE.
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (arts. 21-23 y 27). BOE.
- Agencia Tributaria (AEAT): criterios sobre arrendamiento de viviendas de uso turístico, servicios propios de la industria hotelera y gastos deducibles.
- Dirección General de Tributos (DGT): consultas vinculantes sobre servicios de hostelería en el alquiler turístico.
- Comunidad de Madrid: normativa de viviendas de uso turístico.
